住宅ローン変動金利と固定金利の違い｜2026年はどちらが有利？

カネチです。

住宅ローンを組む際に、多くの方が悩む問題があります。それが「変動金利か固定金利か」という選択です。この1つの決断で、30年間の総返済額が数百万円変わってしまいます。

僕自身も2021年にマイホームを購入した際、この問題で相当悩みました。結果的に変動金利を選んだのですが、その判断基準と、後悔しないための選び方を今日はお伝えします。

変動金利と固定金利の基本的な違い

まず基本から整理しましょう。

変動金利は、市場の金利動向に合わせて定期的に見直される金利です。日本では半年ごとに金利が見直されますが、返済額の変更は5年ごとです。2026年4月現在、主要銀行の変動金利は年0.3〜0.7%程度です。

固定金利は、借入期間中ずっと金利が変わらない商品です。フラット35など、35年間の金利が最初から確定します。2026年4月現在、フラット35の金利は年1.8〜2.2%程度です。

実例：3,000万円を35年で返済した場合の比較

実際に数字で見てみましょう。3,000万円を35年間で借りた場合の比較です。

変動金利0.5%（現在水準が続いた場合）
月々の返済額：約7万7,000円
35年間の総返済額：約3,234万円
利息総額：約234万円

固定金利2.0%（フラット35水準）
月々の返済額：約9万9,000円
35年間の総返済額：約4,158万円
利息総額：約1,158万円

金利水準が変わらない前提で比べると、変動金利の方が総支払額は900万円以上少なくなります。月々の返済額も2万円以上違います。コーヒー換算でいうと、月13,000杯分もの差です。

ただし、これはあくまで「現在の金利が35年間続いた場合」の試算です。

金利上昇リスクをどう考えるか

変動金利の最大のリスクは、将来の金利上昇です。日本では長らく超低金利が続いてきましたが、2024年頃から日本銀行が金融政策の見直しを始めています。

例えば、今後5年間で変動金利が0.5%から2.0%に上昇した場合、月々の返済額は約7万7,000円から約9万4,000円に増加します。月1万7,000円の増加で、年間約20万円の負担増です。

もし金利が3.0%まで上昇した場合、月々の返済額は約10万6,000円になり、最初の予定より月3万円近く増えます。35年間で考えると、総支払額が1,000万円以上増える可能性もあります。

変動金利を選んでいい人・固定金利を選ぶべき人

変動金利が向いている人

・繰り上げ返済ができる資金的余裕がある
・金利上昇時に対応できる家計の余白がある（月2〜3万円の増額に耐えられる）
・借入期間が15年以内など短め
・共働きで収入が安定している

固定金利が向いている人

・毎月の返済額を確定させたい
・将来の収入に不安がある
・金利上昇時に返済増加への対応が難しい
・精神的に「安定している」と思いたい

僕が変動金利を選んだ理由は「妻も働いており、万が一金利が上昇しても対応できる余力があった」からです。固定金利との差額を毎月積立投資に回して、金利上昇リスクのヘッジをしています。

住宅ローン選びで失敗しないための3つのポイント

最後に、住宅ローン選びで失敗しないためのポイントをまとめます。

1. 複数の銀行に見積もりを依頼する
ネット銀行（住信SBIネット銀行、楽天銀行など）は、大手銀行より0.3〜0.5%低い金利を提示することが多いです。必ず3〜5行に見積もりを取りましょう。

2. 総支払額で比較する
金利だけでなく、保証料・事務手数料・団体信用生命保険の保障内容も含めて総額で比較することが大切です。

3. 返済比率を25%以下に抑える
月収の25%以内に月々の返済額を抑えることが、生活にゆとりを残す目安です。子育て費用・教育費・老後資金の積立を続けながら返済できる金額を設定しましょう。

住宅ローンは30〜35年という長い付き合いになります。焦らず、複数の選択肢を比較してから決断することをおすすめします。一緒にがんばりましょう！

2024年からの金利上昇局面で変動金利はどうなるか

2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げに踏み切りました。これは住宅ローンを持つすべての家庭に影響を与える大きな転換点です。

では、実際に変動金利はどれだけ上昇したのでしょうか。2024年初め時点で0.4〜0.6%程度だった変動金利は、同年末には0.5〜0.8%程度まで上昇しました。上昇幅は約0.1〜0.2%程度に止まっており、多くの方の返済額への影響は軽微でした。

ただし、「今後どこまで上がるか」は誰にもわかりません。日本銀行が2〜3%の金利水準を目指すシナリオになれば、変動金利は現在の3〜4倍になる可能性もあります。そのリスクを事前に理解した上で選択することが重要です。

ミックスローンという選択肢

変動と固定で迷っている方に知ってほしいのが「ミックスローン」です。これは借入金額を変動金利と固定金利に分割して借りる方法です。

例えば、3,000万円を借りる場合に「変動金利で2,000万円、固定金利（フラット35）で1,000万円」に分ける方法です。これにより、変動金利の低金利メリットを享受しながら、固定金利で返済額の一部を安定させることができます。

ただし、ミックスローンは管理が複雑になります。2つの口座から別々に返済が必要になるケースや、繰り上げ返済の計算が複雑になるケースがあります。メリット・デメリットを理解した上で検討しましょう。

金利よりも大切な「総返済額」の考え方

住宅ローン選びで金利ばかりに注目しがちですが、実は「総返済額」で比較することが最重要です。同じ3,000万円の借入でも、返済期間が20年か35年かで総支払額が大きく変わります。

変動金利0.5%で35年返済の総支払額は約3,234万円。一方、同じ変動金利0.5%でも20年返済にすると総支払額は約3,134万円。返済期間を15年短くするだけで、100万円以上の利息を節約できます。

つまり、金利の種類を選ぶことも大切ですが、「可能な限り早く返済する」という意識を持つことも同じくらい重要です。ボーナス時の繰り上げ返済や、固定費の見直しで浮いたお金を返済に回す習慣をつけましょう。

住宅ローンは人生最大の買い物の一つです。焦らず、複数の銀行を比較して、自分と家族のライフスタイルに合った最適な選択をしてください。一緒にがんばりましょう！

また、住宅ローンを選ぶ際には「団体信用生命保険（団信）」の内容も重要な比較ポイントです。一般的な団信は死亡・高度障害時にローン残高がゼロになりますが、がん保障付き・三大疾病付きなど保障を手厚くした商品もあります。保障が手厚い分、金利は0.1〜0.3%高くなりますが、生命保険料を節約できるケースもあります。住宅ローンと生命保険を一緒に見直すことで、家計全体の保障コストを最適化できます。ぜひ、ファイナンシャルプランナーに相談しながら検討してみてください。

住宅ローンは「最初の選択」が大切ですが、購入後も定期的な見直しが重要です。金利が下がったタイミングで借り換えを検討したり、臨時収入があれば繰り上げ返済を活用することで、総返済額を大幅に削減できます。