住宅ローン借り換えのメリットと注意点｜金利差1%で総額はこう変わる

カネチです。

住宅ローンの借り換え、検討したことはありますか？僕は2年前にようやく重い腰を上げて借り換えを実行しました。結果、総返済額が約180万円減りました。逆に言うと、借り換えを先延ばしにしていた3年間で約50万円以上を余計に払っていたことになります。

「借り換えって面倒くさそう」「手数料がかかるんでしょ？」という気持ちは分かります。僕もそう思って何年も放置していました。でも、金利差が1%あるなら、面倒くささを差し引いても借り換えた方が圧倒的に得です。今回は、住宅ローン借り換えのメリットと注意点、そして金利差でどのくらい総額が変わるかを具体的に解説します。

住宅ローン借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、今借りている住宅ローンを別の金融機関のローンに乗り換えることです。今より金利が低いローンに乗り換えれば、毎月の返済額が減り、総返済額も減ります。

仕組みは簡単。新しい金融機関でローンを組み、そのお金で今のローンを一括返済する。あとは新しいローンを毎月返済していくだけです。引っ越しの必要はなく、住んでいる家はそのまま。変わるのはローンを借りている銀行だけです。

金利差1%で総額はこう変わる

「たった1%の差で何が変わるの？」と思いますよね。実は住宅ローンの世界では、1%の差は想像以上に大きいんです。

具体的なシミュレーション

以下の条件で計算してみます。

• 借入残高：3,000万円
• 残りの返済期間：25年
• 現在の金利：1.5%（固定）
• 借り換え後の金利：0.5%（変動）

この場合の結果は驚きです。

• 現在の金利（1.5%）での総返済額：約3,590万円
• 借り換え後（0.5%）での総返済額：約3,192万円
• 差額：約398万円

金利が1%違うだけで、約400万円の差。これは家族4人でハワイ旅行に3回行ける金額です。もちろん借り換えには手数料がかかりますが、それを差し引いても大幅にお得になるケースがほとんどです。

毎月の返済額の変化

• 金利1.5%の場合：月約119,900円
• 金利0.5%の場合：月約106,400円
• 差額：月約13,500円

月13,500円の差。年間で162,000円。この浮いたお金をNISAに回せば、25年後にはさらに大きな資産になります。住宅ローンの借り換えは、最もリスクの低い「資産形成」の一つと言えるかもしれません。

借り換えのメリット

メリット1：総返済額が大幅に減る

先ほどのシミュレーション通り、金利差が大きいほど総返済額の削減効果は大きくなります。借入残高が多く、残りの返済期間が長いほど効果大です。

メリット2：毎月の返済額が減り、生活に余裕が出る

月13,500円の余裕ができれば、投資に回したり、子どもの習い事費用に充てたり、使い道はたくさんあります。僕の場合、浮いたお金の半分を投資、半分を生活費の余裕に充てています。

メリット3：団体信用生命保険（団信）の見直しができる

借り換え時に新しい団信に加入するので、がん特約や三大疾病保障など、今の団信にはない保障を追加できる場合があります。金利は少し上がりますが、保障内容の充実を考えると検討の価値があります。

借り換えの注意点

注意点1：諸費用がかかる

借り換えにはさまざまな費用がかかります。主な費用は以下の通りです。

• 事務手数料：借入額の2.2%（3,000万円なら66万円）
• 抵当権設定費用：約15～20万円
• 印紙税：約2万円
• 司法書士報酬：約10万円

合計で約90～100万円程度。これを差し引いても金利差による節約額の方が大きければ、借り換えのメリットがあります。僕の場合、諸費用は約85万円。総返済額の削減は約180万円だったので、差し引き約95万円のプラスでした。

注意点2：変動金利のリスク

固定金利から変動金利に借り換える場合、将来の金利上昇リスクがあります。2026年現在、日銀の利上げで変動金利も少しずつ上がり始めています。「今は安いけど、将来上がるかも」というリスクを理解した上で判断する必要があります。

僕は半分を変動金利、半分を固定金利にする「ミックスローン」を選びました。金利上昇リスクを半分に抑えつつ、変動金利の低さも享受できるバランス型です。

注意点3：借り換えの審査がある

借り換えにも審査があります。年収、勤続年数、健康状態などがチェックされます。転職直後や健康状態に問題がある場合は審査に通らないこともあります。また、物件の評価額がローン残高を下回っている（オーバーローン状態）場合も審査が厳しくなります。

注意点4：残りの返済期間が短いと効果が薄い

残り5年程度の場合、金利差による節約額が諸費用を上回らないケースがあります。一般的に、残り10年以上あれば借り換え効果が出やすいと言われています。

借り換えを検討すべき目安

以下の3つの条件のうち、2つ以上当てはまれば借り換え検討の価値ありです。

• 金利差が0.5%以上ある
• ローン残高が1,000万円以上ある
• 残りの返済期間が10年以上ある

3つ全て当てはまるなら、かなり高い確率でメリットがあります。僕はこの3条件全てに該当していて、もっと早く借り換えればよかったと後悔しています。

僕の借り換え体験：面倒だったけど95万円の節約

正直に言うと、借り換えの手続きは面倒でした。新しい銀行への申し込み、書類の準備、司法書士との打ち合わせ。平日に半日休みを取って手続きした日もあります。全部終わるまでに約1ヶ月半かかりました。

でも、面倒さに対するリターンを計算すると、1ヶ月半の手間で95万円の節約。時給に換算すると、あり得ないほどの高時給です。「面倒だから」という理由で先延ばしにしていた過去の自分に「早くやれ」と言いたいです。

一番大変だったのは、書類集めです。源泉徴収票、住民税の決定通知書、物件の登記簿謄本など、普段使わない書類ばかり。でも銀行の担当者が必要書類のチェックリストをくれたので、それに従って集めればOKでした。

借り換え先の銀行を選ぶポイント

借り換え先を選ぶ際のチェックポイントを紹介します。金利の低さだけで選ぶと後悔することがあるので、総合的に判断してください。

金利タイプの選択

変動金利は現時点では最も低いですが、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は安心感がありますが、変動より高め。僕のように「半々のミックス」という選択肢もあります。家計のリスク許容度に合わせて選びましょう。

事務手数料の比較

ネット銀行は金利が低い代わりに事務手数料が「借入額の2.2%」と高額なケースが多い。一方、メガバンクは金利がやや高めでも手数料が「定額3.3万円」のこともあります。金利と手数料のトータルコストで比較することが重要です。

団信の保障内容

がん保障、三大疾病保障、全疾病保障など、銀行によって団信のオプションが異なります。無料で付帯される保障もあれば、金利上乗せ（+0.1～0.3%）で追加できるものもあります。40代以降は健康リスクも上がるので、保障内容は軽視しない方がいいです。

繰り上げ返済の手数料

将来、余裕資金ができたときに繰り上げ返済したい場合、手数料がかかる銀行とかからない銀行があります。ネット銀行は無料が多いですが、確認しておきましょう。僕は繰り上げ返済無料の銀行を選びました。ボーナスの一部を繰り上げ返済に回す予定があったからです。

まとめ

今回のポイントをまとめます。

• 金利差1%で総返済額が約400万円変わる（残高3,000万円・25年の場合）
• 借り換え費用（約90～100万円）を差し引いてもメリットが出るケースが多い
• 金利差0.5%以上、残高1,000万円以上、残期間10年以上が目安
• 変動金利への借り換えは金利上昇リスクを理解した上で
• 手続きは面倒だが、時給換算すると超高時給のお得な作業

住宅ローンは人生最大の借金。その金利を1%下げるだけで、何百万円もの差が生まれます。「面倒だから」と後回しにしている人は、まず自分のローン金利と今の市場金利を比べてみてください。差があるなら、借り換えの検討だけでもする価値があります。

一緒に賢くお金を管理していきましょう。最後まで読んでいただきありがとうございます。